Останнім часом ведеться багато розмов навколо закону, який прийняла Верховна Рада, "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення", який набуде чинності 1 липня 2021 року.
Основними новелами цього закону є зняття мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення із дотриманням норми про переважне право орендаря на купівлію такої землі.
Зокрема, передбачене внесення змін до Земельного кодексу, за якими продаж здійснюється з дотриманням переважного права на придбання ділянки.
Переважне право на викуп земельної ділянки наймачем (орендарем) передбачене в українському законодавстві, а саме в законі України "Про оренду землі" (стаття 9 закону).
Воно повинно забезпечити першочергове право орендаря придбати земельну ділянку у власника за ціною, за якою вона буде продаватися.
При цьому власник повинен мати намір продати земельну ділянку, а орендар може першочергово купити ділянку, якщо виплатить ціну, за якою вона продається. З цього виходить, що власник зможе продати ділянку іншій особі (не орендарю) за ціною не нижчою від тієї, яка була запропонована орендарю і, виключно, якщо орендар відмовиться від такого придбання.
А якщо не відмовиться?
В інших випадках правозастосування переважного права купівлі, наприклад як це відбувається при переважному праві співвласника на викуп частки нерухомого майна, яка належить іншому співвласнику (ст.362 Цивільного кодексу України), власник має право продати майно, у випадку якщо співвласник відмовиться від придбання або не здійснить своє право на викуп протягом місяця з моменту отримання повідомлення про намір продажу.
В конструкції земельного законодавства норма про місячний термін відсутня. Таким чином недопропорядний орендар просто унеможливить продаж землі власником, або буде намагатися застосовувати тиск на власника з метою заниження вартості землі.
Інша новела - "Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передане його суб'єктом іншій особі, про що такий суб'єкт має письмово повідомити власнику земельної ділянки".
Тобто закон про обіг землі вводить інститут передачі переважного права третій особі.
Про що це говорить? Все дуже просто.
Всіх власників ділянок, у яких укладені договори оренди землі, закон про обіг землі поставив перед фактом, що орендар може передати належне йому переважне право купівлі будь-кому без згоди власника землі.
Фактично власник втрачає контроль над тим, кому він в кінцевому підсумку продає земельну ділянку.
Враховуючи описане, вбачається, що конструкція передавання переважного права є недосконалою та містить суттєві загрози одному з основних конституційних прав - праву власності.
Власники будуть намагатися обходити норми про переважне право шляхом укладення договорів дарування чи міни. Усе це спричинить конфлікти і, як наслідок, знову судові спори.
І на завершення. Саме про нотаріально-правовий аспект.
Нотаріат в Україні - це система органів і посадових осіб, на які покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності.
Це витримка із закону.
В світі нотаріату - це система, яка працює в рамках безспірних праовідносин. Тобто лише тоді, коли нотаріус, пересвідчившись в усіх обставиних та фактах, може гарантувати сторонам непорушність їх прав.
Наявність неоднозначності та можливості продукування спорів при оформленні договорів купівлі-продажу земель без чіткого регламентування порядку застосування та процедури відмови від переважного права купівлі ставить під сумнів безспірність нотаріального посвідчення вказаних договорів та може призвести до визнання їх недійсними в майбутньому.
